Geen vraag te gek
088 973 06 00

Huurprijsvermindering vanwege Corona?

Van veel ondernemers horen wij dat zij afspraken hebben kunnen maken met hun verhuurders om de pijn van het omzetverlies te delen. Toch horen wij ook van veel ondernemers dat zij dat beeld niet herkennen omdat zij niet tot afspraken hebben kunnen komen. Dit geldt niet alleen voor kleine retailers maar ook grote retailers. Zo zien we dat sommige retailers eenzijdig besluiten om de huur niet of gedeeltelijk te betalen. Wat kun je nu als huurder doen? En wat zijn je juridische rechten en plichten?

Ga direct naar:

Intelligente lockdown en steunakkoord voorjaar 2020
Gedeeltelijke lockdown najaar 2020
Harde lockdown eind 2020
Rechtspraak tot nu toe; onvoorziene omstandigheden
Motivering van de uitspraken door de rechter
Afspraken met verhuurder?
Procedure starten?
Kosten en baten
Juridische bijstand

Intelligente lockdown en steunakkoord voorjaar 2020

Sinds de intelligente lockdown van maart 2020 is er al veel te doen geweest over huurkorting in verband met aanzienlijke omzetverliezen. In het voorjaar van het jaar 2020 is voor de periode maart tot en met juni voor de detailhandel het steunakkoord tot stand gekomen. Dit kon worden gebruikt als leidraad voor huurders en verhuurders om tot afspraken te komen om de pijn van een lagere omzet door het wegblijven van consumenten in de winkelstraten naar evenredigheid te verdelen.

Het advies was om bij een omzetvermindering van de detaillist van meer dan 25%  een huurkorting (kwijtschelding) van 50% van de huurprijs over de maanden april en mei en een opschorting van 50% van de huurprijs over de maand juni, te betalen in 2021.

Gedeeltelijke lockdown najaar 2020

Sinds oktober 2020 geldt opnieuw een gedeeltelijke lockdown. De overheid verzocht de mensen om zo veel mogelijk thuis te blijven. De gevolgen waren direct merkbaar in de detailhandel. Dit was de reden voor diverse ondernemers om (nogmaals) het gesprek aan te gaan met de verhuurder.

Harde lockdown eind 2020

Per 15 december 2020 is het ook voor de niet-essentiële detailhandel verplicht geworden om de deuren te sluiten in de strijd tegen de verspreiding van het Coronavirus. Een ingrijpende maatregel!

Het is niet mogelijk gebleken om opnieuw afspraken te maken met vertegenwoordigers in de vastgoedsector om tot een nieuw steunakkoord als leidraad te komen. Het kabinet wil geen regeling van bovenaf opleggen. Het steunakkoord kan nog steeds gebruikt worden voor de periode maart t/m juni 2020.

Het advies is nu om bij de berekening van de te verkrijgen huurrkorting vanaf december 2020 (of oktober 2020 als de gedeeltelijke lockdown ook al sterk merkbaar was) uit te gaan van de gebruikelijke huur verminderd met de helft van de omzetdaling in de winkel. Concreet: daalt de omzet met 80%, dan is het advies om de huurder voor te stellen om 100% minus de helft van 80% omzetdaling (40%), totaal 60% huurpenningen te betalen. Zo worden de gevolgen gelijkelijk verdeeld.

Let erop dat tegemoetkomingen vanuit de steunmaatregelen van de overheid een dempend effect kunnen hebben. Mogelijk moet de TVL worden betrokken bij de berekening van de huurkorting.

INretail heeft al meerdere voorbeeldbrieven aangereikt om in gesprek te gaan met de verhuurder over een verlaging of kwijtschelding van de huurpenningen. Daarin was het advies al opgenomen. Kom je er desondanks niet uit met de verhuurder dan is de enige weg om huurkorting te realiseren het starten van gerechtelijke procedure(s).

Rechtspraak tot nu toe; onvoorziene omstandigheden

In de rechtspraak zijn inmiddels verschillende uitspraken gedaan over huur van bedrijfsruimte, omzetverlies en huurkorting. De meeste procedures hadden tot nu toe betrekking op horeca die in het voorjaar al kampten met een verplichte sluiting. In de meeste gevallen ging het om een kort-geding procedure waarbij de rechter vooruitloopt op wat een rechter in een bodemprocedure zou beslissen. In de regel oordeelt de kort geding rechter dat na de uitspraak op korte termijn een zogenaamde bodemprocedure moet volgen om een definitieve uitspraak te krijgen.

Meermaals heeft een rechter in kort geding al geoordeeld dat Corona als een onvoorziene omstandigheid kan worden gekwalificeerd en dat het waarschijnlijk is dat de bodemrechter een huurkorting zal toekennen. Een opschorting van de huurprijs van 50% per maand in afwachting van een oordeel in een bodemprocedure, is al meerdere malen toegekend. Zie daarvoor onder andere de volgende uitspraken:

  • Kantonrechter Assen 21 juli 2020 ECLI:NL:RBNNE:2020:2540
  • Kantonrechter Amsterdam van 29 juli 2020 ECLI:NL:RBAMS:2020:3730
  • Kantonrechter Haarlem van 18 december 2020 ECLI:NL:RBNHO:2020:10695

Een uitspraak in kort geding betekent dat de huurder nog wel genoodzaakt is om na de kortgedingprocedure een zogenaamde bodemprocedure te starten om een definitieve beslissing te krijgen van een rechter over de vraag of en tot welke hoogte een huurder aanspraak kan maken op een huurkorting.

Bodemuitspraken

Er zijn inmiddels ook al uitspraken in een bodemprocedure gewezen:

Kantonrechter Den Haag 21 januari 2021 ECLI:NL:RBDHA:2021:461

In deze uitspraak betrof het een horecaonderneming en heeft de rechter geoordeeld dat de coronamaatregelen zowel als gebrek als onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken. Gedurende de sluiting, een periode waarin nagenoeg geen omzet werd behaald, werden de gevolgen gelijkelijk (50/50) verdeeld tussen huurder en verhuurder.

Kantonrechter Amsterdam 9 maart 2021 ECLI:NL:RBAMS:2021:937

In deze uitspraak betrof het een hotel in het centrum van Amsterdam. de rechter oordeelde dat het omzetverlies gelijkelijk moest worden verdeeld waarbij het deel van de ontvangen tegemoetkoming TVL dat voor op de huur ziet in mindering moet worden gebracht. In deze zaak was de ontvangen TVL als omzet meegerekend, waarmee in deze procedure kon worden volstaan. Omdat de NOW is geoormerkt voor loonkosten, speelt verkregen NOW geen rol bij de berekening van de huurkorting.

Bij de uitkomst van iedere zaak zullen alle feiten en omstandigheden een rol kunnen spelen. Kantonrechters oordelen nog altijd wisselend en in de literatuur verschillen de meningen over hoe een verzoek om huurkorting moet worden aangepakt. Er lijkt zich wel een lijn af te tekenen, maar dat is voor de kantonrechter in Roermond nog niet voldoende.

Vragen aan de Hoge Raad

Kantonrechter Roermond 31 maart 2021 ECLI:RBLIM:2021:2982

De kantonrechter moet een verzoek om huurkorting van een horecaonderneming beoordelen. De kantonrechter is van mening dat er behoefte is aan duidelijkheid en stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Een lagere rechter kan aan de hoogste rechter in Nederland vragen om zich uit te laten over juridische vraagstukken zodat deze en andere lagere rechters meer houvast hebben in de beoordeling van de voorliggend kwesties. De volgende vragen worden voorgelegd:

  • Zijn de gevolgen van corona en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen aan te merken als een ‘gebrek’?
  • Aan de hand van welke criteria moet een huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  • Zijn de gevolgen van corona en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen aan te merken als ‘onvoorziene omstandigheid’ dit tot een huurprijsvermindering kan leiden?
  • Op welke feiten en omstandigheden moeten worden betrokken bij de berekening van de huurprijsvermindering?.

De verwachting is niet dat de Hoge Raad een toverformule aan de dag gaat leggen die voor elke zaak van toepassing zal zijn, maar mogelijk kan wel alvast vooraf antwoord gegeven worden op een aantal steeds terugkerende deelvragen, zodat die onderdelen in volgende procedures niet meer aan de orde hoeven te komen en kan ook een nieuw en goed werkbaar uitgangspunt worden gegeven voor de wijze waarop de huurprijskorting zou moeten worden berekend.

Er lijkt zich een lijn af te tekenen in de rechtspraak

Uit de bekende uitspraken is een lijn te trekken dat de rechtspraak van mening is dat Corona en de maatregelen tegen de verspreiding  van het virus een omstandigheid is die huurder en verhuurder vooraf niet hebben voorzien. Ook is op te maken dat de rechters er toe neigen dat deze onvoorziene omstandigheden van zodanige aard zijn, dat dit een huurkorting rechtvaardigt. Een verplichte sluiting lijkt niet een vereiste te zijn voor een beroep op onvoorziene omstandigheden en het toekennen van een huurkorting. Bovendien kan een beroep op onvoorziene omstandigheden ook met terugwerkende kracht worden gedaan; dit staat ook met zoveel woorden in de wet.

Ook voor de retailers die geconfronteerd worden met (een verplichte sluiting en) flinke omzetverliezen, kan het lonen om een huurkorting vanwege onvoorziene omstandigheden bij de rechter te vragen. Of een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. De rechter kan op vordering van een van de partijen de gevolgen van een (huur-) overeenkomst wijzigen als de ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

Afspraken met verhuurder?

Als je ondanks één of meerdere pogingen om het gesprek met verhuurder aan te gaan nog geen afspraken met de verhuurder hebt kunnen maken, dan kunnen de juristen van INretail nog een brief voor je sturen aan de verhuurder waarin de kwestie nogmaals onder de aandacht wordt gebracht.

Als dat ook niet tot een werkbare oplossing leidt, dan kunnen de juristen van INretail voor jou een procedure bij de rechter starten teneinde een opschorting van de huur te vragen en vervolgens (of direct) een bodemprocedure starten om een definitieve uitspraak van de rechter te krijgen.

Procedure starten?

Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden en de vaststelling van de hoogte van een eventueel toe te kennen huurkorting door de rechter zijn alle omstandigheden van het geval van belang: denk daarbij aan de volgende punten:

  • De inhoud van de huurovereenkomst;
  • de ver(stand)houding tussen huurder en verhuurder;
  • de mate van het omzetverlies van huurder (maar denk ook aan omzet webshopverkoop);
  • de financiële kracht van beide partijen;
  • het voortraject; mogelijke eerdere voorstelen;
  • de mate waarin aanspraak gemaakt is op steunmaatregelen;
  • toekomstverwachtingen

Wellicht dat de Hoge Raad binnenkort meer richting geeft aan de wijze waarop een verzoek om huurkorting moet worden beoordeeld.

Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan ook met terugwerkende kracht worden ingeroepen. Als je als huurder nog geen afspraken hebt kunnen maken met de verhuurder over het voorjaar van 2020, dan kan dat ook nog worden betrokken bij de procedure!

Kosten en baten

Een juridische procedure brengt kosten met zich mee. In de beslissing kan een rechter de in het ongelijk gestelde partij veroordelen om kosten te vergoeden. De kosten voor juridische bijstand worden doorgaans vastgesteld aan de hand van een forfaitair tarief. Vaak is dat niet toereikend om alle juridische kosten te dekken. Omdat een wijziging van de gevolgen van een overeenkomst meer een kwestie van een afweging is, is de verwachting dat een rechter terughoudend om gaat met een veroordeling in proceskosten.

Houd er rekening mee dat een  procedure pas zal gaan renderen als er een korting van € 4.000,- wordt toegekend door een rechter, zeker als er ook nog een bodemprocedure moet volgen.

Daarbij wordt meteen opgemerkt dat wanneer de verhuurder het niet eens is met de uitspraak of de toegekende korting te hoog vindt, mogelijk in hoger beroep zal gaan. De juridische kosten zullen dan verder oplopen.

Juridische hulp

Zoals bekend, heeft INretail reeds voorbeeldbrieven opgesteld om daarmee de kwestie bespreekbaar te maken en om een goede richting te geven aan wat een redelijk voorstel zou kunnen zijn.

Elke zaak betreft echter maatwerk. De juristen van INretail kunnen dit maatwerk leveren bij het opstellen van een brief aan verhuurder en verdere advisering en/of in een procedure. Uiteraard geven je daarbij ook een advies over je kansen. De juristen van INretail hanteren het ledentarief van € 125,- (ex btw) per uur.

Delen