Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte (ook wel genoemd winkelruimte of 290-bedrijfsruimte) worden opgesteld aan de hand van de modelovereenkomst voor winkelruimte die de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op haar site beschikbaar stelt. Sinds medio januari 2023 heeft de ROZ haar model van 2012 vervangen door een nieuw model van 2022. De tekst is hier en daar aangepast, maar er zijn ook nieuwe onderdelen – die huurders en verhuurders afgelopen jaren bezig hielden – aan toegevoegd. Het model is nog verder een verhuurdersmodel geworden. Met de gevraagde input van huurders (onder andere door INretail ingebracht) is weinig tot geen rekening gehouden. INretail beraadt zich met haar partners (als MKB-Nederland, KHN, collega-brancheorganisaties in retail) hoe we op korte termijn een aangepast model kunnen presenteren dat door huurders gebruikt kan worden.
Teleurstellend
Duidelijk is dat de opsteller van de nieuwe modelovereenkomst vooral het belang van de verhuurder als uitgangspunt heeft gehad. Op een aantal punten biedt de overeenkomst nadere verduidelijking en is de tekst aangepast en in lijn gebracht met recentelijk gewijzigde wetgeving. Daar waar het gaat om verduurzaming en daarmee gemoeide kosten, lijkt het zwaartepunt van de verplichtingen vooral aan huurderskant te zijn neergelegd. Ook biedt het nieuwe ROZ-model weinig ruimte meer om bij toekomstige verplichte winkelsluiting (zoals door corona veroorzaakt) de schade 50/50 te verdelen.
Met input vanuit huurderszijde (o.a. door INretail aangeleverd) is slechts in zeer beperkte mate rekening gehouden. Zaken die wij graag geregeld wilden zien zijn onder andere:
- Duidelijkere afrekening servicekosten incl. een termijn;
- Bij opleveren pand bij einde huurovereenkomst niet casco oplevering;
- Eenvoudigere regels voor aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in het gehuurde;
- Voor aantreffen asbest een regeling dat gevolgschade voor rekening verhuurder komt;
- Huurprijsindexatie: hanteren van begrip ‘kerninflatie’ in plaats van CPI;
- Duidelijkere afspraken in geval van te late oplevering;
- Meer evenwichtige afspraken m.b.t. boetes (wederkerigheid).
Op welke punten is het model dan wel aangepast? De belangrijkste veranderingen op een rijtje:
Openingstijden
Nadat er in de afgelopen tijd de nodige juridische procedures zijn gevoerd over de vraag of de huurder mee moet veren met winkeltijden die door de verhuurder of een winkeliersvereniging of een vereniging van eigenaren wordt vastgesteld, is de winkeltijdenwet per 1 januari 2022 gewijzigd. Een winkelier kan niet (meer) worden gedwongen om andere winkeltijden te hanteren dan de winkelier bij aangaan van de huurovereenkomst kende en waarmee de winkelier destijds heeft ingestemd.
In de nieuwe modelovereenkomst is een weekoverzicht opgenomen waarin de openingstijden uitdrukkelijk kunnen worden opgegeven. Dat schept duidelijkheid en voor deze tijden geldt de exploitatieplicht; het is de huurder dan dus niet toegestaan om eigenhandig te beslissen om niet open te gaan, onder dreiging van een boete van € 250,- per dag dat tijdens de winkeltijden de winkel niet geopend is (deze boete is overigens niet nieuw). Alleen in overleg en met uitdrukkelijke instemming van verhuurder kunnen de winkeltijden worden aangepast. Daarmee is de strekking van de aanpassing in de winkeltijdenwet nu ook overgenomen in de nieuwe modelovereenkomst.
Overheidsmaatregelen
Met het uitbreken van de coronapandemie is er tussen huurders en verhuurders veel discussie ontstaan over hoe de gevolgen van corona en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen moeten worden uitgelegd en wie daarvan de gevolgen moet dragen. Al snel bleek dat de rechtspraak geen genoegen nam met het primaire standpunt van veel verhuurders dat de huur zonder meer moest worden betaald, omdat dat nu eenmaal was afgesproken. De Hoge Raad heeft eind 2021 verduidelijking gegeven over hoe hier mee om te gaan. De overheidsmaatregelen zoals een verplichte winkelsluiting werd niet aangemerkt als een gebrek. Deze maatregelen kunnen wel reden zijn om op grond van onvoorziene omstandigheden de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen.
In het nieuwe ROZ-model is een artikel opgenomen over hoe om te gaan met toekomstige overheidsmaatregelen en het nadeel dat huurder daarvan kan ondervinden. Uitgangspunt is dat partijen dan in overleg gaan over de wijze waarop met deze overheidsmaatregelen en gevolgen om moeten gaan. Zolang huurder en verhuurder hierover geen afspraak hebben gemaakt, blijft de huurbetalingsverplichting in stand. Hiermee lijkt een (nieuwe) belemmering te worden opgeworpen om de huurbetaling op te schorten, zoals dat bij corona door veel rechters wel werd toegestaan. Voor huurders is deze nieuwe bepaling over overheidsmaatregelen bepaald niet een verbetering. Het zal het afdwingen van een regeling bij de verhuurder lastiger maken en het is een extra belemmering om financiële ademruimte te krijgen als dat acuut nodig is.
Duurzaamheid/Green lease
In verband met eventueel te nemen duurzaamheidsmaatregelen is nu een omvangrijk artikel opgenomen in de modelovereenkomst. Als bijlage bij de modelovereenkomst is een uitgebreide lijst (duurzaamheidsmatrix) opgesteld waarin partijen afspraken kunnen maken over wie welke maatregelen voor zijn of haar rekening neemt. In de lijst zijn de voor nu bijna alle denkbare duurzaamheidsmaatregelen opgenomen waarover een afspraak kan worden gemaakt.
De formulering van het duurzaamheidsartikel doet vermoeden dat de in de lijst opgenomen te nemen maatregelen niet af te dwingen zijn. Wel is er in opgenomen dat partijen elkaar ondersteunen in het treffen van de duurzaamheidsmaatregelen en partijen zullen op regelmatige basis de voortgang bespreken.
Indien als gevolg van gewijzigde regelgeving een strenger energielabel verplicht wordt, dan zijn de kosten voor de benodigde verduurzaming voor rekening van huurder, tenzij het gaat om onderdelen die tot het casco of het casco-plus horen. Waar het gaat om maatregelen ter verduurzaming die door en voor rekening van verhuurder worden getroffen, dienen partijen in overleg te treden over de eventuele gevolgen voor de hoogte van de huurprijs en het mogelijke voordeel dat de huurder geniet van lagere energielasten. Deze bepaling loopt dus vooruit op een mogelijke verplichtstelling van een energielabel in de toekomst zoals dat onlangs voor de verhuur van kantoorruimte al verplicht is gesteld.
