Geen vraag te gek
088 973 06 00

De huur wordt duur betaald

De week van Jan Meerman | week 44 | 2019

 

De week van Jan Meerman | week 44 | 2019

“In de hoofdstraat vind je alleen maar winkels die we thuis ook hebben, laten we hier blijven”, opperde een dame ter hoogte van de Anegang in de Kleine Houtstraat in Haarlem. Haar vriendinnen stonden als in een time-outbespreking om haar heen. Ik sloeg het tafereel gade vanaf stripwinkel Jopo de Pojo, waar ik probeerde de aankondiging op de etalage in mij op te nemen: ‘binnenkort verhuizen wij naar de overkant. Interesse om dit pand te huren? 2.850,- euro per maand!’  

Ik begon meteen te rekenen. Wat zou een gemiddeld stripboek kosten? 7 euro?

Misschien 9?

Voor het gemak vertaalde ik de situatie naar een spijkerbroekenzaak en rekende met 3.000 euro huur per maand. Gouden formule in de handel is dat deze prijs 10 procent van de omzet mag bedragen. Kort gezegd: 30.000 euro per maand. Wat inhoudt dat er 300 broeken à 100 euro per maand moeten worden verkocht. Wat weer neerkomt op 10 stuks per dag, verdeeld over 30 verkoopdagen. Om dat te realiseren heb je iedere dag 20 potentiële klanten nodig die de winkel binnenstappen. Daarvan moet de helft in een aankoop kunnen worden omgezet, is de INretail-formule. Maar lukt dit allemaal niet en je verkoopt slechts 5 spijkerbroeken op een dag, dan weet je dat je daarna 15 stuks moet verkopen om de omzet goed te maken. 

Ik weet onvoldoende van Haarlem af om in te kunnen schatten hoe de bezoekersaantallen zich ontwikkelen voor de binnenstad, maar het is inmiddels bekend dat zelfs in de drukste winkelstraat van Nederland, de Kalverstraat, winkelleegstand begint te ontstaan. Je moet daarom van goeden huize komen, wil je iedere maand een omzet halen waarmee je na aftrek van personeelskosten, belasting, reclame en inkoop nog iets kunt verdienen bij een huurprijs van 2.850,- euro per maand.

Toch lijken vastgoedpartijen in Nederland zich maar niet te realiseren dat we in een andere tijd leven. Koppig blijven ze in het verleden hangen en hopen op forse rendementen. Het gevolg is; veel te hoge huurprijzen.  

In het Zuid-Hollandse Giessenburg hebben ze dat goed begrepen. Daar zijn ondernemers, vastgoedpartijen en de gemeente een paar jaar geleden om de tafel gegaan om een piepklein winkelgebied in oude eer te herstellen: De Graanbuurt. Je loopt er door smalle straatjes met originele winkels van honderd jaar geleden. De verschillende partijen hanteren er twee principes: niet te snel groeien (waar hoor je dat nog?) en sympathieke huurprijzen. Zo krijgen alle startende ondernemers eerst een huurcontract voor zes maanden, waarvoor nauwelijks iets in rekening wordt gebracht. Daarna nemen de vastgoedeigenaren genoegen met een vast percentage op de maandelijks behaalde omzet. Argument van de private equity-organisatie achter het initiatief? ‘Iedereen moet wat verdienen, waarom zou het zo ingewikkeld moeten.’

Precies mijn punt.

Om die reden doe ik een beroep op alle vastgoedpartijen van Nederland om de waarde van hun winkelpanden eenmalig af te boeken en de huren structureel te verlagen. Die huur is dan voortaan variabel en gebaseerd op de gemaakte omzet. Panden die langer dan een jaar leeg staan, worden door de gemeente gedwongen hun prijs per direct omlaag te brengen.

Moet je kijken wat er gebeurt.

Leven in de brouwerij.

Jan Meerman

Regelmatig plaatsen ondernemers een reactie op mijn column. Leden ontvangen altijd een persoonlijk bericht op het mailadres dat wordt ingevuld.

Delen

Reacties

Ben Kooyman Woensdag, 30 oktober 2019
Ik ben het met de reactie van Adriaan eens en natuurlijk meteen een hele goede tip voor ondernemers die kansen zien in deze markt. Wat jammer is, is dat ondernemers denken dat er niet te onderhandelen valt met vastgoed eigenaren. En ja, sommigen zijn zo star dat er geen onderhandelingsruimte is, maar als we huurverlaging willen en dat op de 'ondernemers' manier voor elkaar willen krijgen, dan gaat het echt niet lukken. Vastgoed en politiek hebben beiden een andere benadering nodig. Huur desnoods een vastgoed onderhandelaar in, maar denk niet dat als je een keer met de vuist op tafel slaat, de huurverlaging meteen te voorschijn komt. Wees open naar je verhuurder en geef hem/haar goede redenen. Dan is er best wat mogelijk. Maar ja, dat is eigenlijk politiek en daar zijn ondernemers meestal niet zo goed in....
Adriaan van Hoorn Dinsdag, 29 oktober 2019
Het zou fijn zijn als huurprijzen aangepast zouden kunnen worden bij teruglopende bezoekersaantallen. het grote probleem voor verhuurders is dat bij een verlaging van de huur, de waarde van hun pand met een factor 10 daalt en daardoor hun financiering bij banken in gevaar kan komen. ( net zoals bij huurstijging de waarde van het pand enorm stijgt en dus met veel winst verkocht kan worden). dit is de belangrijkste reden dat vastgoed partijen de panden liever leeg laten staan ( fictieve waarde blijft overeind) dan dat ze het voor lagere prijzen gaan verhuren. een oplossing hier zou kunnen zijn dat je onderhandelt over een normale huur maar gekoppeld aan het contract een 2e contract maakt met een huurkorting voor xx jaren of de looptijd van het contract.
Pieter Lap Dinsdag, 29 oktober 2019
Beste Jan, Spijker op de kop, zelfs in Berlijn zijn alle winkels in de grote straten en winkelcentra hetzelfde als in onze hoofdstad. Vraagprijzen voor de panden zijn en blijven in NL onacceptabel hoog, met daarbij vaak nog idiote verplichtingen als openingstijden van 09:00-18:00 en op zondag open zelfs in wijkwinkelcentra. Compleet idioot en nog mens (werknemers) en milieu onvriendelijk ook. Het GWB wordt geregeerd door middelmatige listmanagers, die open gaan omdat de concurrentie ook open is. Tja als je niets toevoegt met je winkel dan is altijd open zijn het enige dat rest. Laat die winkels maar lekker leeg staan als de prijs je niet bevalt en meer winkels is lang niet altijd beter. Succes allemaal, Pieter Lap
thomas Dinsdag, 29 oktober 2019
Bij ons in het dorp staan nu al zeker minimaal 1 jaar lang 4 grote panden leeg. 200 tot 400 m2.(allemaal eigendom van vastgoed bedrijven) De eigenaren blijven structureel hoge huur prijzen vanaf € 40.000 tot zelfs € 65.000 per jaar vragen. Ze wisten al meer dan een jaar voordat de huurders er uitgingen dat ze leeg kwamen te staan, en zijn nu nog steeds leeg met geen vooruitzicht dat er wat inkomt. Misschien is beginnen met € 25.000 per jaar en dan kijken hoe het gaat. Er zijn echt wel mensen die een winkel willen starten maar om al met € 40.000 huur te starten is echt wel een aardige gok. Winkels vullen levert ook weer traffic op in de straat en dan heb je weer een leuk dorp..
Raf Rambonnet Dinsdag, 29 oktober 2019
Vastgoedeigenaren hebben volledig maling aan hun huurders, ze laten hun panden liever leegstaan , dan de huur verlagen. En de makelaars doen gewoon mee. Laatst vertelde een makelaar mij, dat een pand vrij kwam Betty Barclay redde het niet daar. De huur was €75.000 per jaar voor 130 m2. Als ik snel was kon ik het krijgen voor €70.000. Ik vroeg hem of hij wel helemaal goed bij zijn hoofd was, waarop hij kwaad de hoorn erop gooide. Dit is een uitstekend voorbeeld voor de kloof die er is tussen detaillisten en vastgoedeigenaren. Overigens heeft Haarlem tal van kleinere leuke winkels in hele leuke straatjes en in elke leuke winkel winkel ligt de Funshopgids klaar met alle leuke adresjes van Haarlem. Groet Raf Differenza Haarlem. PS Als je voor het door jouw genoemde bedrag van €3000 geen winkel weet te runnen in Haarlem, moet je ook eens naar jezelf kijken.
Martijn Dinsdag, 29 oktober 2019
Hoi jan, Ik ben van mening dat je juist in deze tijd een winkel moet neerzetten waar je heel duidelijk een eigen signatuur uitstraalt en waar je moet zorgen voor een hoge gemiddelde bon verkoop. Dan kan je ook prima deze huur betalen. Ik ben zelf geen voorstander van huur in vorm van een percentage van de omzet. Maar dat kan een ieder uiteraard zelf het beste beoordelen. Ik heb er juist voor gekozen om een modewinkel neer te zetten met merken die niet of nauwelijks in Nederland te koop zijn en mijn eigen kledingmerk wat zorgt voor een hogere marge. En daarom ga ik een tweede winkel openen in Haarlem en jawel in diezelfde straat waar jij stond ;-) kortom Jan je bent van harte welkom medio januari..! Groet, Martijn
Ron Kieftenbeld Dinsdag, 29 oktober 2019
Beste Jan, Helemaal eens met je oproep tot huurmatiging. Minder traffic in de winkelstraat leidt immers tot minder omzetpotentie en daar hoort dus ook een lagere huurprijs bij. Daarbij moeten we ons wel realiseren dat bij de gemiddelde ondernemer die het niet red de financiele problemen groter zijn dan een potentiele verlaging van de huur. Ook familiebedrijven met een onbelast eigen pand redden het niet altijd in deze tijd. Als traffic terugloopt red je het als ondernemer niet alleen met snijden in kosten. Je zult je hele winkelconcept moeten heroverwegen. Verhouding huur versus traffic niet goed. Tijd om te verkassen. Nog wel de goede doelgroep? Geen financiele waardering van klanten voor je vakkennis? Zoek een rendabele niche. Alleen stenen winkel? Overweeg webshop of aansluiting via platform. Doe iets. Maar blijf niet wachten op je huurbaas.
Wil Dinsdag, 29 oktober 2019
Onderzoek in je omgeving naar gelijkwaardige panden en de door hen betaalde huur. De afgelopen jaren zijn de huren als gevolg van de recessie fors onder druk komen te staan. Momenteel zijn steeds meer (particuliere) verhuurders hun portefeuille aan het herijken en bereid tot aanpassingen. Je moet dan wel met onderbouwde gegevens komen waaruit duidelijk valt op te maken dat de gemiddelde m2 prijs is gedaald bij andere huurders. Mocht je er niet uitkomen kan het interessant zijn om een gespecialiseerde makelaar in de hand te nemen en in het slechtste geval kun je nagaan of huuraanpassing op grond van juridische weg op grond van artikel 7:303 huurprijsherziening mogelijk is.
Dick Wieringa Dinsdag, 29 oktober 2019
Jan, veel pandeigenaren zijn wel bereid mee te gaan in lagere huren, mits iedereen in de omgeving meedoet. Het grootste probleem op dat punt zijn denk ik de grote beleggers. Voor zover mij bekend wordt de waarde van hun portefeuilles gebaseerd op de laatst ontvangen huur. Met de dekkingsgraden die o.a. van verzekeraars (grote beleggers) verlangd wordt is het dan voor hun gunstiger om de panden lang leeg te laten staan dan om de huur drastisch te verlagen. Zo voorkomen ze dat hun portefeuille afgewaardeerd wordt met de daarbij horende grote problemen met de dekkingsgraad. Als deze redenering juist is, dan wordt het hoog tijd dat Den Haag de regels voor waardering van onroerend goed aanpast. Bijvoorbeeld dat voor ieder jaar leegstand een percentage moet worden afgewaardeerd.
Allard Dinsdag, 29 oktober 2019
Beste Jan, de vastgoed is vast geroest en niet meer van deze tijd. Krampachtig houden ze vast aan hun verouderde verdienmodel. Al jaren roept de gemeente hier (Krimpen aan den IJssel) dat ze er niets tegen kunnen doen. Onwil of onkunde zeg het maar. Feit is huren gaan ieder jaar met de index omhoog en niet naar beneden. Landelijk zou de gemeenten meer, via de wet, de mogelijkheid moeten hebben om de vastgoedeigenaren te dwingen een huurverlaging door te voeren op basis van omzet gerelateerde omzet. Alvast een doel voor Inretail in 2020 ??!!
Hugo Vis Dinsdag, 29 oktober 2019
Ha, ha Of was dit geen grap? Ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die zijn huur naar beneden wil aanpassen.
Janny Dinsdag, 29 oktober 2019
Goed punt Jan! Maar er zijn nu eenmaal vastgoedeigenaren die niet alleen stenen bezitten maar er kennelijk ook onder zijn gekropen... en hun ogen sluiten voor de realiteit.

Reageer