Corona en Huurprijsvermindering

30-12-21: Uitspraak Hoge Raad is bekend

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad (prejudiciële) vragen beantwoord over hoe om te gaan met huurkorting in verband met corona. Ondanks dat de vragen van de kantonrechter te Roermond betrekking hadden op de huur van een horecaruimte, heeft de Hoge Raad ook de detailhandel betrokken in de uitspraak.

Eerder heeft INretail aan de advocaat-generaal (AG) de standpunten vanuit de detailhandel non-food kenbaar gemaakt. De AG heeft mede aan de hand daarvan een uitgebreid advies aan de Hoge Raad uitgebracht. De Hoge Raad heeft het advies in grote lijnen overgenomen. Een uitgebreid artikel en voorbeeldbrief vind je hier.

6-10-2021: Advies aan Hoge Raad over coronahuurkorting

Van veel ondernemers horen wij dat zij afspraken hebben kunnen maken met hun verhuurders om de pijn van het omzetverlies te delen. Toch horen wij ook van veel ondernemers dat zij dat beeld niet herkennen, omdat zij niet tot afspraken hebben kunnen komen. Dit geldt niet alleen voor kleine retailers, maar ook grote retailers. Zo zien we dat sommige retailers eenzijdig besluiten om de huur niet of gedeeltelijk te betalen. Wat kun je nu als huurder doen? En wat zijn je juridische rechten en plichten? Lees verder onder: Advies aan de Hoge Raad inzake coronahuurkorting.

Intelligente lockdown voorjaar 2020

Sinds de intelligente lockdown van maart 2020 is er al veel te doen geweest over huurkorting in verband met aanzienlijke omzetverliezen. In het voorjaar van het jaar 2020 is voor de periode maart tot en met juni voor de detailhandel het steunakkoord tot stand gekomen. Dit kon worden gebruikt als leidraad voor huurders en verhuurders om tot afspraken te komen om de pijn van een lagere omzet door het wegblijven van consumenten in de winkelstraten naar evenredigheid te verdelen.

Het advies was om bij een omzetvermindering van de detaillist van meer dan 25%  een huurkorting (kwijtschelding) van 50% van de huurprijs over de maanden april en mei en een opschorting van 50% van de huurprijs over de maand juni, te betalen in 2021.

Gedeeltelijke lockdown najaar 2020

Sinds 14 oktober 2020 geldt opnieuw een gedeeltelijke lockdown. De overheid verzocht de mensen om zo veel mogelijk thuis te blijven. De gevolgen waren direct merkbaar in de detailhandel. Dit was de reden voor diverse ondernemers om (nogmaals) het gesprek aan te gaan met de verhuurder.

Harde lockdown eind 2020

Per 15 december 2020 is het ook voor de niet-essentiële detailhandel verplicht geworden om de deuren te sluiten in de strijd tegen de verspreiding van het Coronavirus. Een ingrijpende maatregel! Deze werd nog uitgebreid op 20 januari 2021 met een avondklok.

Ook dringende adviezen van de overheid hadden vaak gevolgen hebben voor de passantenstroom of bezoekersaantallen, zoals bijvoorbeeld adviezen om zoveel mogelijk thuis te werken, om drukte te vermijden of om alleen noodzakelijke boodschappen te doen en niet te gaan ‘funshoppen’.

Het is niet mogelijk gebleken om opnieuw afspraken te maken met vertegenwoordigers in de vastgoedsector om tot een nieuw steunakkoord als leidraad te komen. Het kabinet wil geen regeling van bovenaf opleggen. Het steunakkoord kan nog steeds gebruikt worden voor de periode maart t/m juni 2020 (voorjaar).

Harde lockdown eind 2021

Per 19 december 2021 is het wederom verplicht geworden voor de niet-essentiële detailhandel om de deuren te sluiten. Zo als het er nu naar uit ziet duurt dit tot 14 januari, maar het is onzeker of dit zal worden verlengd. Uit de uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat deze overheidsmaatregel aan kan worden gemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Als je huurovereenkomst bestond voor 15 maart 2020, kun je je hier rechtstreeks op beroepen. Indien je huurovereenkomst later is gesloten is maatwerk geboden.

Rechtspraak tot nu toe

In de rechtspraak zijn inmiddels verschillende uitspraken gedaan over huur van bedrijfsruimte, omzetverlies en huurkorting. De meeste procedures hadden tot nu toe betrekking op horeca die in het voorjaar al kampten met een verplichte sluiting. In de meeste gevallen ging het om een kort-geding procedure waarbij de rechter vooruitloopt op wat een rechter in een bodemprocedure zou beslissen. In de regel oordeelt de kort geding rechter dat na de uitspraak op korte termijn een zogenaamde bodemprocedure moet volgen om een definitieve uitspraak te krijgen.

Meermaals heeft een rechter in kort geding al geoordeeld dat Corona als een onvoorziene omstandigheid kan worden gekwalificeerd en dat het waarschijnlijk is dat de bodemrechter een huurkorting zal toekennen. Een opschorting van de huurprijs van 50% per maand in afwachting van een oordeel in een bodemprocedure, is al meerdere malen toegekend. Zie daarvoor onder andere de volgende uitspraken:

  • Kantonrechter Assen 21 juli 2020 ECLI:NL:RBNNE:2020:2540
  • Kantonrechter Amsterdam van 29 juli 2020 ECLI:NL:RBAMS:2020:3730
  • Kantonrechter Haarlem van 18 december 2020 ECLI:NL:RBNHO:2020:10695

Bodemuitspraken

Er zijn inmiddels ook al uitspraken in een bodemprocedure gewezen:

Kantonrechter Den Haag 21 januari 2021 ECLI:NL:RBDHA:2021:461

In deze uitspraak betrof het een horecaonderneming en heeft de rechter geoordeeld dat de coronamaatregelen zowel als gebrek als onvoorziene omstandigheid zijn aan te merken. Gedurende de sluiting, een periode waarin nagenoeg geen omzet werd behaald, werden de gevolgen gelijkelijk (50/50) verdeeld tussen huurder en verhuurder.

Kantonrechter Amsterdam 9 maart 2021 ECLI:NL:RBAMS:2021:937

In deze uitspraak betrof het een hotel in het centrum van Amsterdam. de rechter oordeelde dat het omzetverlies gelijkelijk moest worden verdeeld waarbij het deel van de ontvangen tegemoetkoming TVL dat voor op de huur ziet in mindering moet worden gebracht. In deze zaak was de ontvangen TVL als omzet meegerekend, waarmee in deze procedure kon worden volstaan. Omdat de NOW is geoormerkt voor loonkosten, speelt verkregen NOW geen rol bij de berekening van de huurkorting.

Bij de uitkomst van iedere zaak zullen alle feiten en omstandigheden een rol kunnen spelen. Kantonrechters oordelen nog altijd wisselend en in de literatuur verschillen de meningen over hoe een verzoek om huurkorting moet worden aangepakt. Er lijkt zich wel een lijn af te tekenen, maar dat is voor de kantonrechter in Roermond nog niet voldoende.

Advies aan de Hoge Raad

30 september 2021 heeft de Procureur-Generaal een belangrijk advies gegeven aan de Hoge Raad hoe huurders en verhuurders om moeten gaan met de gevolgen van de Coronacrisis op hun huurovereenkomst. De overheidsmaatregelen gericht op het bestrijden van de coronapandemie hadden namelijk voor veel branches een forse omzetdaling tot gevolg.

Uitleg Hoge Raad gevraagd

De kantonrechter in Roermond heeft in bodemprocedure tussen een huurder van een horecaruimte en een verhuurder waarin de huurder om een huurkorting vraagt, de volgende vragen aan de Hoge Raad gesteld.

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Schriftelijke opmerkingen INretail

Gelet op het feit dat deze vragen ook voor de detailhandel van belang zijn, heeft INretail haar standpunten en vragen kenbaar gemaakt bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft nog geen uitspraak gedaan over deze vragen. Vooruitlopend op de uitspraak heeft de Hoge Raad wel een advies ontvangen van de Procureur-Generaal. De Procureur-Generaal heeft ingezien dat dit vraagstuk ook voor detailhandel van belang is. Daarom is dit advies niet beperkt gebleven tot bedrijfsruimte voor horeca, maar komt ook de detailhandel uitvoerig aan bod! De Hoge Raad is niet gebonden aan het advies, maar veelal wordt het advies wel gevolgd in de uitspraak.

Advies Procureur Generaal

Het advies komt in grote lijnen overeen met het advies dat INretail zelf al eerder gaf: verdeling van de last op basis van 50/50 en het betrekken van de TVL bij berekening van de huurkorting.

Kort en goed heeft de Procureur-Generaal de nodige inzichten op het gebied van huurkorting gedeeld en geconcludeerd dat:

  • de overheidsmaatregelen en de gevolgen daarvan als een gebrek kunnen worden aangemerkt
  • dat de gevolgen, de verdeling van de pijn in samenhang met de regeling van de onvoorziene omstandigheden moeten worden opgelost.
  • Een verdeling van de pijn tussen huurder en verhuurder met inachtneming van TVL zoals die in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam

De Procureur-Generaal geeft daarmee aan dat de overheidsmaatregelen en de gevolgen kunnen gelden als een gebrek bij de huurovereenkomst en als een onvoorziene omstandigheid die het verdelen van de last tot gevolg kan hebben.

formule

Uitgangspunt van het advies van de Procureur-Generaal is dat gekeken moet worden naar de omzetdaling als gevolg van corona en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen in het gehuurde. Het percentage van de omzetdaling dient dan 50/50 te worden verdeeld. Eventuele compensatie van de TVL, dient daarop dan nog in de berekening te worden betrokken. De volgende formule is als volgt:

(Totale vaste lasten -TVL =) restant vaste lasten x  % huuraandeel totale vaste lasten  x % omzetdaling x 50%.

Het aandeel huisvestingskosten van het totaal aan vaste kosten bedraagt voor de detailhandel  gemiddeld 31%. Deze berekening is gebaseerd op de CBS-cijfers en kan je indien nodig opvragen bij de Ondernemersservice van INretail. Het percentage kan volgens de Procureur-Generaal dienen in bovenstaande formule (% huuraandeel totale vaste lasten). Of een verhuurder en een rechter akkoord gaat met de berekening aan de hand van een branchegemiddelde is niet zeker. Mogelijk zal een eigen berekening moeten worden verstrekt.

Een uitgebreide toelichting op de formule lees je hier.

Praktische punten

Verder overweegt de Procureur-Generaal in zijn advies onder andere nog dat:

  • het omzetverlies (in beginsel in) de betreffende vestiging (het gehuurde) moet worden bekeken.
  • andere omzet, waaronder dus ook online omzet en de omzet in andere vestigingen, buiten beschouwing dient te worden gelaten.
  • omzetpieken nadat de maatregelen zijn versoepeld (zogenaamde inhaalomzet) buiten beschouwing kunnen worden gelaten.
  • Er niet een minimumpercentage aan omzetverlies vereist is, als maar aannemelijk is dat het omzetverlies verband houdt met corona en de daarop gerichte overheidsmaatregelen.

Feiten en omstandigheden van het geval

De Procureur-Generaal geeft wel duidelijk mee dat bij de beoordeling van een verzoek om huurkorting alle feiten en omstandigheden van het geval meetellen en kan het dus ook aankomen op feitelijke cijfers. De formule is een goede handreiking voor een goede oplossing van een huurkortingsvraagstuk. Toch kan er altijd nog discussie ontstaan over de wijze waarop deze formule in het concrete geval moet worden toegepast. 

Zodra de uitspraak van de Hoge Raad bekend is, zullen wij daarover weer berichten. Omdat de kans groot is dat de Hoge Raad in lijn van het advies zal oordelen, is het voor die huurders die nog geen definitieve afspraak over huurkorting hebben gemaakt met de verhuurder goed om de eigen situatie in kaart te brengen aan de hand van de formule. Zet de cijfers voor jezelf op een rij en verzamel de daarvoor benodigde stukken om de cijfers objectief te kunnen onderbouwen.

Een lijn af te tekenen in de rechtspraak

Uit de bekende uitspraken is een lijn te trekken dat de rechtspraak van mening is dat Corona en de maatregelen tegen de verspreiding van het virus een omstandigheid is die huurder en verhuurder vooraf niet hebben voorzien. Ook is op te maken dat de rechters er toe neigen dat deze onvoorziene omstandigheden van zodanige aard zijn, dat dit een huurkorting rechtvaardigt. Een verplichte sluiting lijkt niet een vereiste te zijn voor een beroep op onvoorziene omstandigheden en het toekennen van een huurkorting. Bovendien kan een beroep op onvoorziene omstandigheden ook met terugwerkende kracht worden gedaan; dit staat ook met zo veel woorden in de wet.

Ook voor de retailers die geconfronteerd worden met (een verplichte sluiting en) flinke omzetverliezen, kan het lonen om een huurkorting vanwege onvoorziene omstandigheden bij de rechter te vragen. Of een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. De rechter kan op vordering van een van de partijen de gevolgen van een (huur-) overeenkomst wijzigen als de ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

Afspraken met verhuurder?

Als je ondanks één of meerdere pogingen om het gesprek met verhuurder aan te gaan nog geen afspraken met de verhuurder hebt kunnen maken, dan kunnen de juristen van INretail nog een brief voor je sturen aan de verhuurder waarin de kwestie nogmaals onder de aandacht wordt gebracht.

Als dat ook niet tot een werkbare oplossing leidt, dan kunnen de juristen van INretail voor jou een procedure bij de rechter starten teneinde een opschorting van de huur te vragen en vervolgens (of direct) een bodemprocedure starten om een definitieve uitspraak van de rechter te krijgen.

Procedure starten?

Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden en de vaststelling van de hoogte van een eventueel toe te kennen huurkorting door de rechter zijn alle omstandigheden van het geval van belang: denk daarbij aan de volgende punten:

  • De inhoud van de huurovereenkomst;
  • de ver(stand)houding tussen huurder en verhuurder;
  • de mate van het omzetverlies van huurder (maar denk ook aan omzet webshopverkoop);
  • de financiële kracht van beide partijen;
  • het voortraject; mogelijke eerdere voorstelen;
  • de mate waarin aanspraak gemaakt is op steunmaatregelen;
  • toekomstverwachtingen

Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan ook met terugwerkende kracht worden ingeroepen. Als je als huurder nog geen afspraken hebt kunnen maken met de verhuurder over het voorjaar van 2020, dan kan dat ook nog worden betrokken bij de procedure!

Kosten en baten

Een juridische procedure brengt kosten met zich mee. In de beslissing kan een rechter de in het ongelijk gestelde partij veroordelen om kosten te vergoeden. De kosten voor juridische bijstand worden doorgaans vastgesteld aan de hand van een forfaitair tarief. Vaak is dat niet toereikend om alle juridische kosten te dekken. Omdat een wijziging van de gevolgen van een overeenkomst meer een kwestie van een afweging is, is de verwachting dat een rechter terughoudend om gaat met een veroordeling in proceskosten.

Houd er rekening mee dat een  procedure pas zal gaan renderen als er een korting van € 4.000,- wordt toegekend door een rechter, zeker als er ook nog een bodemprocedure moet volgen.

Daarbij wordt meteen opgemerkt dat wanneer de verhuurder het niet eens is met de uitspraak of de toegekende korting te hoog vindt, mogelijk in hoger beroep zal gaan. De juridische kosten zullen dan verder oplopen.

Juridische hulp

INretail heeft voorbeeldbrieven opgesteld om daarmee de kwestie bespreekbaar te maken en om een goede richting te geven aan wat een redelijk voorstel zou kunnen zijn.

Elke zaak betreft echter maatwerk. De juristen van INretail kunnen dit maatwerk leveren bij het opstellen van een brief aan verhuurder en verdere advisering en/of in een procedure. Uiteraard geven je daarbij ook een advies over je kansen. De juristen van INretail hanteren het ledentarief van € 125,- (ex btw) per uur.

Hans Wolters

Hans Wolters

Jurist

Ik wil graag lid worden

Leden kunnen altijd rekenen op juridisch en zakelijk advies op maat, zij krijgen toegang tot een groot bestand aan voorbeelddocumenten en contracten, trainingen en evenementen.