De vraag wie de kosten voor het verhelpen van gebreken dient te dragen is niet eenduidig te geven. Beantwoording van deze vraag is veelal afhankelijk van wat er in de huurovereenkomst daarover is opgenomen. Centraal staat de vraag wat je eigenlijk huurt. Het onderscheid tussen het begrip casco en het begrip de staat van het gehuurde is daarbij van belang.
Bij het aangaan van een huurovereenkomst wordt niet altijd evenveel aandacht besteed aan wat je nu eigenlijk huurt. Toch is het van belang om hier een goed inzicht in te hebben.
Casco
De meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte (winkelruimte) hebben als uitgangspunt casco-huur. Dit betreft een wind- en waterdicht geheel. Plat gezegd gaat het om de fundering, vloer, muren met kozijnen en deuren en een dak. Gebreken aan het gehuurde waardoor de verhuurder niet het genot van het gehuurde kan verschaffen dienen door de verhuurder te worden opgelost. De verhuurder kan zich in beginsel niet vrij tekenen voor gebreken aan het gehuurde.
Staat van het gehuurde
Bij aanvang van de huurovereenkomst is het goed om de staat van het gehuurde op te nemen. De staat van het gehuurde is een beschrijving van het gehuurde al dan niet ondersteund met foto’s. Het gehuurde dient bij einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat te worden opgeleverd als waarin het gehuurde bij aanvang door de huurder in gebruik is genomen.
Bij de staat van het gehuurde worden alle installaties, voorzieningen en toevoegingen beschreven die niet tot het casco behoren. Denk onder andere aan een toilet, een pantry en installaties.
Het proces-verbaal van oplevering (dat bij aanvang van de huur moet worden opgesteld) is daarvoor het uitgangspunt. Ontbreekt een proces-verbaal van oplevering, dan wordt ervan uitgegaan dat het gehuurde zich bij aanvang huur bevond in de staat waarin het gehuurde zich bij einde huur bevindt. Het tegenbewijs mag door de verhuurder worden geleverd, maar dat is niet altijd eenvoudig. Let er wel op dat in een huurovereenkomst staat dat het gehuurde in ‘goede staat in ontvangst is genomen’.
Installaties en voorzieningen
In veel gevallen is het gehuurde al voorzien van installaties, zoals een CV-installatie, elektrische installatie, airco, keuken en toilet. Van belang is om te weten of deze installaties en voorzieningen het gehuurde behoren of dat ze niet tot het gehuurde behoren. Bij casco-huur behoort dit doorgaans niet tot het gehuurde.
Als uitdrukkelijk is afgesproken dat bepaalde installaties of voorzieningen wel tot het gehuurde behoren, dan is de verhuurder in beginsel ook verantwoordelijk voor het goed functioneren daarvan. Als er gebreken zijn aan de installaties of voorzieningen, dan wordt niet het genot van het gehuurde verschaft.
De installaties en voorzieningen, die niet tot het gehuurde behoren, mogen door de huurder kosteloos worden gebruikt. De huurder is gehouden om die installaties en voorzieningen als een goed huurder te onderhouden, herstellen en te vervangen.
Huurovereenkomst
Voor een goed beeld van wie nu waarvoor verantwoordelijk is, is het van belang om in de huurovereenkomst zelf te kijken wat er precies is afgesproken. Op vele verschillende manieren kan er namelijk van de hoofdlijn worden afgeweken en daarbij komt het soms ook nog aan op de uitleg van de bepalingen in de huurovereenkomst of de bedoeling van partijen.
