huurtermijnen-opzeggronden

Huurtermijnen en opzeggronden

De wet schrijft de volgende huurtermijnen die in de huurovereenkomst kunnen (zouden moeten) worden opgenomen dwingend voor:

Vijf jaar (+ vijf jaar)

Uitgangspunt in het huurrecht voor winkelruimte is dat een huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaren met een verlening van nog eens vijf jaren. Na de eerste vijf jaar kan de huur door de verhuurder worden opgezegd op volgende (beperkte) wettelijke opzeggronden:

  • De bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.
  • Dringend eigen gebruik door verhuurder, dan wel een nauw verwant familielid; ook een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, valt hieronder.

Indien de huur niet wordt opgezegd tegen het einde van de eerste looptijd van vijf jaren, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd voor de duur van vijf jaren (5+5 jaar). Tegen het einde van de tweede periode van vijf jaren kan de verhuurder de huurovereenkomst opnieuw opzeggen. Naast voornoemde gronden van opzegging komen er bij het einde van de tweede huurperiode voor de verhuurder nu ook de volgende opzeggronden erbij:

  • Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs betreft;
  • Verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan de op het verhuurder liggende bestemming wil wijzigen;
  • Een redelijke belangenafweging.

Is de eerste huurperiode korter dan vijf jaar (maar langer dan twee jaar), dan wordt de huur na het verstrijken van de eerste periode verlengd met een termijn die zodanig is dat overeengekomen eerste looptijd + de verlenging samen weer vijf jaar wordt.

Meer dan vijf jaar, korter dan tien jaar

Een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld voor de duur van zeven jaar biedt de huurder iets meer bescherming tegen een ontruiming. De eerste mogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te zeggen ontstaat niet tegen de eerste vijf jaar, maar pas tegen het aflopen van de eerste zeven jaar.

Indien de huur niet wordt opgezegd tegen het einde van de looptijd, wordt deze huurovereenkomst verlengd met een zodanige termijn, zodat de tweede termijn af zal lopen na tien jaar (tenzij partijen een langere termijn zijn overeengekomen). Tegen het einde van deze tweede termijn heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van de hierboven genoemde gronden.

Tien jaar en langer

Een huurtermijn van tien jaar of langer biedt de huurder nog meer bescherming tegen ontruiming. De verhuurder kan de huurovereenkomst pas eerst tegen het einde van de overeengekomen duur beëindigen. De verhuurder dient dan natuurlijk nog wel de wettelijke opzeggronden in acht te nemen. Een huurprijswijziging kan gedurende de looptijd van de overeengekomen eerste huurperiode niet worden verzocht.

(On)bepaalde tijd

Na het verstrijken van de tweede periode, waardoor de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd (5 + 5 jaren), of als de huurovereenkomst een eerste looptijd van langer dan tien jaar had en er niets over verlenging na de periode in de huurovereenkomst na die periode is vermeld, dan wordt de huurovereenkomst volgens de wet voor onbepaalde tijd voortgezet.

In veel huurovereenkomsten wordt in plaats de voortzetting voor onbepaalde tijd, een verlening van steeds een bepaalde tijd overeengekomen (veelal 1, 3 of 5 jaar).  Een verlening met een bepaalde tijd biedt feitelijk meer zekerheid voor de huurder en minder flexibiliteit voor beëindiging van de huur.

Twee jaar of korter (proefhuur)

Een belangrijke uitzondering betreft de huurovereenkomst voor twee jaar of korter. Ook wel ‘proefhuur’ genoemd. Zowel huurder als verhuurder kunnen, zonder dat ze voor langere tijd aan elkaar gebonden zijn, een huurovereenkomst voor een betrekkelijk korte termijn sluiten. De huurder kan zo de exploitatiemogelijkheden op die locatie onderzoeken. De wettelijke bepalingen die de huurder beogen te beschermen zijn niet van toepassing.

Huurder en verhuurder hebben een grote mate van vrijheid om de huurovereenkomst in te vullen. De huur eindigt in beginsel van rechtswege. Verlenging van de proefhuur vergt feitelijk de medewerking van de verhuurder. Dat kan anders zijn als er bijvoorbeeld een verlengingstermijn is opgenomen en/of opzeghandeling is voorgeschreven om de huur na afloop van de periode van twee jaar (of korter) te laten eindigen. Die afspraak heeft dan wel een betekenis en gevolgen voor de verlenging van de huurovereenkomst.

Wees bij het aangaan van een huurovereenkomst beducht op afwijkingen van het gebruikelijke. Een vage of onvolledige formulering, die ook nog eens niet goed overeenstemt met de wettelijke bepalingen, kan al gauw tot flinke interpretatieverschillen leiden. Bij de beoordeling van geschillen kan een rechter ook de bedoeling van partijen laten meewegen.

Advies nodig?

Heb je huurgerelateerde vragen of wil je jouw huurovereenkomst laten nakijken door een jurist? Neem contact met mij op, dan denk ik graag met je mee!

Neem contact met mij op! Bel ons
Edwin Hunneman

Edwin Hunneman

Jurist

Ik wil graag lid worden

Leden kunnen altijd rekenen op juridisch en zakelijk advies op maat, zij krijgen toegang tot een groot bestand aan voorbeelddocumenten en contracten, trainingen en evenementen.