Hoe zit het met een verhoging van de huurprijs? Bij een huurprijswijziging is een duidelijk onderscheid nodig tussen ‘indexering’ en ‘aanpassing’.
Indexering: op basis van het prijspeil of een vast percentage
Door de situatie in het Midden-Oosten loopt de inflatie op. Dit werkt door in de gebruikelijke periodieke indexering van de huurprijs, want huurprijzen stijgen mee met de stijging van het prijspeil. Het is gebruikelijk om een indexering op te nemen in de huurovereenkomst; een inflatiecorrectie. Volgens de wet is een verhuurder bevoegd om hiervoor ook een beding op te nemen in de huurovereenkomst. Hoe wordt geïndexeerd, is meestal geregeld in de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen.
Voor het bepalen van de huurprijsindex wordt meestal gekeken naar de prijsindexcijfers die het CBS publiceert. Het is gebruikelijk dat wordt gekeken naar het indexcijfer van vier maanden vóór de indexeringsdatum. Dus staat in de huurovereenkomst dat jaarlijks per 1 maart wordt geïndexeerd? Dan moet voor de indexering per 1 maart 2026 gekeken worden naar het consumentenprijsindexcijfer van november 2025.
Soms wordt in een huurovereenkomst een vast percentage opgenomen. Dan schommelt de indexering dus niet mee met het prijspeil. Op de website van het CBS vind je een rekenmodule waarmee je de indexering eenvoudig kunt berekenen.
Vergeten indexering door verhuurder
Let op: als de verhuurder vergeet om de indexering door te voeren, dan ontslaat je dat als huurder niet van de plicht om aan de indexering te voldoen. De verhuurder kan de indexering achteraf alsnog doorvoeren en de vergeten indexering alsnog vorderen. Dit kan tot wel vijf jaar terug en wordt binnen de rechtspraak niet gauw als onredelijk gezien.
Omdat het in dat geval om veel geld kan gaan, is het slim om een reservering aan te leggen voor de ‘vergeten indexering’. Er wordt niet snel aangenomen dat een verhuurder afziet van de indexering. Feiten en omstandigheden waaruit het afzien van de indexering zou kunnen worden afgeleid, moeten duidelijk en concreet genoeg zijn. Het niet doorvoeren van de indexering betekent dus niet automatisch dat de verhuurder afziet van indexering.
Heb je met de verhuurder een afspraak gemaakt over het niet toepassen van de indexering? Leg dit dan schriftelijk vast. Afspraken die niet zijn vastgelegd en bevestigd kun je vaak maar moeilijk bewijzen.
Huurprijsaanpassing
Bij een aanpassing van de huurprijs wordt de huurprijs opnieuw ‘vastgesteld’ voor de komende periode. Dit is dus iets anders dan de jaarlijkse indexering. Bij de aanpassing van de huurprijs wordt meestal gekeken naar huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de buurt over de laatste vijf jaar. Is de geldende huurprijs niet meer afgestemd op vergelijkbare ruimten? Dan kan in overleg met de verhuurder, en eventueel door tussenkomst van de kantonrechter, de huurprijs worden aangepast aan een marktconforme huurprijs.
Omdat een aanpassing van de huurprijs voor een huurder (maar ook voor verhuurder) aanzienlijke gevolgen kan hebben, is deze huurprijsaanpassing aan dwingend voorgeschreven regels gebonden. De huurprijs mag dan ook alleen worden aangepast na het einde van de eerste looptijd van de huurovereenkomst of nadat een periode van minimaal 5 jaar is verstreken na de laatste huurprijsvaststelling. Als huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, dan kan één van beide partijen de huurprijsaanpassing aan de kantonrechter verzoeken. Wel is het daarvoor nodig dat er een rapport wordt overgelegd waarin een deskundige een advies geeft over de huurprijs. Het komt ook voor dat de kantonrechter nog een deskundige aanwijst om een advies uit te brengen over de huurprijs.
Let op: Het gaat steeds om een aanpassing van de huurprijs. Dit kan dus een huurprijsverhoging zijn (vaak op verzoek van de verhuurder), maar ook een huurprijsverlaging (vaak op verzoek van de huurder). Omdat er regels zijn voor een huurprijsaanpassing, hoef je dus niet meteen met een voorstel van de verhuurder tot een huurprijsverhoging in te stemmen.
Is de huurprijs van jouw winkel nog marktconform?
Onze partner Vastgoed Intervisie kan een advies uitbrengen over de huurprijs en, als dat nodig is, een advies opstellen wat nodig is om een huurprijsaanpassing aan te vragen bij de kantonrechter. Vastgoed Intervisie is bereikbaar via 070-4130650 of info@vastgoedintervisie.nl.
