Iedere gemeenteraad is verplicht om voor het grondgebied van haar gemeente een (of meerdere) bestemmingsplan(nen) vast te stellen. Dit bestemmingsplan is een belangrijk instrument in de zogeheten ruimtelijke ordening.
Alles over bestemmingsplannen
Het bestemmingsplan stelt regels aan de inrichting van de openbare ruimte. De gemeenteraad dient daarbij rekening te houden met het gemeenschappelijk belang én met het individuele belang van de gebruikers binnen het plangebied. Denk daarbij aan inwoners en ondernemers.
In het bestemmingsplan staat met welk doel een perceel en gebouw mag worden gebruikt. Daarnaast staan hier ook de regels in van de bebouwingsmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld de bouwhoogte. Als je (ver)bouwplannen hebt die niet in het bestemmingsplan passen, is het niet meteen einde oefening. Er bestaan mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken. Zo kun je verzoeken een nieuw bestemmingsplan vast te stellen dat betrekking heeft op jouw perceel. Of kun je als ondernemer een beroep doen op de Kruimelregeling. Op de kruimellijst staan elf gevallen waarin van het bestemmingsplan mag worden afgeweken, zonder dat daar lange procedures voor nodig zijn.
Met de Kruimelregeling kan er in elf gevallen afgeweken worden van het bestemmingsplan. Deze kruimellijst bestaat uit:
- Bijbehorend bouwwerk/uitbreiding hoofdgebouw
- Gebouw ten behoeve van infrastructurele of openbare voorzieningen
- Bouwwerk, geen gebouw zijnde (< 50 m2)
- Dakopbouw, balkon, schoorstenen, ventilatiekanalen andere installaties
- Antenne-installatie max. 40 m
- Installatie bij een glastuinbouwbedrijf voor warmtekrachtkoppeling
- Installatie bij een agrarisch bedrijf productie duurzame energie door bewerken uitwerpselen van dieren
- Gebruiken van gronden voor niet-ingrijpende herinrichting van openbaar gebied
- Strijdig gebruik bestaand bouwwerk
- Het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning
- Ander tijdelijk gebruik van gronden of bouwwerken
Europa geeft soms meer dan gemeente
Het omgevingsrecht is altijd in beweging op verschillende niveaus; lokaal, provinciaal, nationaal en Europees. Gemeenten mogen niet onbeperkt regels opleggen voor detailhandel. Dat heeft het Europees Hof geoordeeld in het kader van vrije vestiging. Dat is goed om te weten wanneer een gemeente probeert op lokaal niveau het bestemmingsplan gedetailleerd dicht te timmeren.
Zo was er een zaak in Appingedam waar de gemeente een vestiging van een Bristol wilde blokkeren. Volgens het bestemmingsplan van de gemeente was op die locatie alleen ‘volumineuze detailhandel’ toegestaan, denk hierbij aan keuken- of woonwinkels. Dit mag de gemeente niet zomaar eisen, zo bepaalde het Europees Hof. Er is dus soms meer mogelijk dan het lijkt.
Regels van de gemeente en provincie botsen
Ook de regels en wensen van gemeenten en provincies kunnen botsen. Een goed voorbeeld is de Decathlon-zaak uit 2019 in Den Haag. Jarenlang is er juridisch gesteggel geweest tussen de provincie Zuid-Holland en de gemeente Den Haag. Tot aan de Raad van State aan toe.
Decathlon wilde een vestiging openen op het Forepark in Den Haag bij het ADO stadion. De gemeente Den Haag ziet dat ook zitten. Maar de regels van de provincie verbieden dit soort winkels aan de randen van de stad om zo de leegstand in het centrum niet te verergeren.
De Raad van State oordeelde in 2019 dat de provincie in principe een dergelijk verbod mag opleggen, maar dat er in het geval van de Decathlon in Den Haag er beter gekeken moest worden naar de mogelijke uitzondering. De provincie staat namelijk wel detailhandel van ‘grote omvang’ toe buiten de stadscentra als het gaat om bijvoorbeeld auto’s en meubels. Waarom die uitzondering niet geldt voor Decathlon – dat ook sporttoestellen wil verkopen – moet de provincie beter onderbouwen.
Decathlon komt er toch
De gemeente Den Haag schreef toch een bestemmingsplan die het Decathlon-filiaal mogelijk maakt. De provincie heeft nagelaten een beroep op tijd aan te tekenen, waardoor het plan met een Decathlon toch door kan gaan.
Omgevingsvergunning
De omgevingsvergunning is een vergunning die vereist is voor vele activiteiten zoals het bouwen van gebouwen of bouwwerken of het oprichten of veranderen van een inrichting. Met het verkrijgen van een vergunning verkrijgt men toestemming om een bepaalde activiteit uit te voeren. In een omgevingsvergunning kunnen meerdere toestemmingen zitten, zoals slopen en bouwen. Niet voor alle activiteiten is overigens zo’n toestemming vereist. Voor de meeste omgevingsvergunningen speelt, zoals gezegd, het bestemmingsplan een belangrijke rol.
In de basis moet de activiteit waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, passen in de regels van het bestemmingsplan. Afhankelijk van de voorgenomen activiteit, verschilt het bij welke overheidsinstantie de vergunning moet worden aangevraagd (provincie, gemeente, etc.). Voor het overgrote deel van bouwactiviteiten verleent het gemeentebestuur (college van burgemeester en wethouders) deze vergunning.
Juridisch advies
Wanneer er plannen klaarliggen voor bijvoorbeeld een verbouwing, doe je er goed aan na te gaan welke vergunningen hiervoor allemaal benodigd zijn. Dat kan overigens nog wel eens complex zijn. Gemeentelijke websites geven hierover bovendien niet altijd de benodigde informatie. Voor de aanvraag van een dergelijke vergunning kan het dan ook verstandig zijn juridisch advies in te winnen. INretail heeft hiervoor afspraken gemaakt met juristenkantoor Catch Legal, gevestigd in Amsterdam. Meer informatie over onze partner Catch Legal vind je hier.
