Geen vraag te gek
088 973 06 00

Huurtermijnen en dwingende bepalingen

In de wet zijn regels opgesteld over de duur van huurovereenkomsten voor winkelruimte. Van deze bepalingen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

In het kort komt het erop neer dat afspraken die afwijken van de dwingende regels, voor zover die in het nadeel zijn van de huurder, door de huurder kunnen worden vernietigd.

Wettelijke huurtermijnen

De wet schrijft de volgende huurtermijnen die in de huurovereenkomst (zouden moeten) worden opgenomen dwingend voor:

Twee jaar of korter

Een huurovereenkomst van twee jaar of korter wordt ook wel proefhuur genoemd. Zowel huurder als verhuurder kunnen, zonder dat ze voor langere tijd aan elkaar gebonden zijn, een huurovereenkomst voor een betrekkelijk korte termijn sluiten. De huurder kan zo de exploitatiemogelijkheden op die locatie onderzoeken. De wettelijke bepalingen die de huurder beogen te beschermen zijn niet van toepassing. Huurder en verhuurder hebben een grote mate van vrijheid om de huurovereenkomst in te vullen. De huur eindigt van rechtswege en verlenging vergt feitelijk de medewerking van de verhuurder.

Vijf jaar

Uitgangspunt in het huurrecht voor winkelruimte is dat een huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaren. Na de eerste vijf jaar kan de huur door de verhuurder worden opgezegd op volgende (beperkte) wettelijke opzeggronden:

  • De bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.
  • Dringend eigen gebruik door verhuurder, dan wel een nauw verwant familielid; ook een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, valt hieronder.

Indien de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd voor de duur van vijf jaar (5+5 jaar). Tegen het einde van de tweede periode van vijf jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst opnieuw opzeggen. Naast voornoemde gronden van opzegging komen er voor de verhuurder nu ook de volgende gronden erbij:

  • Huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs betreft.
  • Verhuurder krachtens een geldig bestemmingsplan de op het verhuurder liggende bestemming wil wijzigen.
  • Een redelijke belangenafweging.

Meer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar

Een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld voor de duur van zeven jaar biedt de huurder iets meer bescherming tegen een ontruiming. De eerste mogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te zeggen ontstaat niet tegen de eerste vijf jaar, maar pas tegen het aflopen van de eerste zeven jaar. Indien de huur niet wordt opgezegd tegen het einde van de looptijd, wordt deze huurovereenkomst verlengd met een zodanige termijn, zodat de tweede termijn af zal lopen na tien jaar (tenzij partijen een langere termijn zijn overeengekomen). Tegen het einde van deze tweede termijn heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van de hierboven genoemde gronden.

10 jaar en langer

Een huurtermijn van tien jaar of langer biedt de huurder nog meer bescherming tegen ontruiming. De verhuurder kan de huurovereenkomst pas eerst tegen het einde van de overeengekomen duur beëindigen, daarvoor dient de verhuurder eveneens de eerder aangehaalde opzeggronden in acht te nemen. Ook een huurprijswijziging kan gedurende de looptijd van de overeengekomen duur niet worden verzocht.

Onbepaalde tijd

Na het verstrijken van de tweede periode, waardoor de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd (2x5), of langer als er een langere huurperiode dan tien jaar is overeengekomen, en er niets over verlenging na de periode in de huurovereenkomst is vermeld, dan wordt de huurovereenkomst volgens de wet voor onbepaalde tijd voortgezet. In veel huurovereenkomsten wordt in plaats de voortzetting voor onbepaalde tijd, een verlening steeds voor een bepaalde tijd (meestal  met één, drie of vijf jaar) overeengekomen.  Een verlening met een bepaalde tijd biedt feitelijk meer zekerheid voor de huurder, maar minder flexibiliteit voor beëindiging van de huur.

Onwettige huurovereenkomst, wat nu?

In veel gevallen waarin huurder (en verhuurder) niet goed bekend zijn met deze wettelijke regels, komt deze onbekendheid met de wet in de huurovereenkomst nogal eens tot uitdrukking. Wat nu?

Indien er bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor de duur van drie jaar wordt overeengekomen, dan is deze termijn feitelijk in strijd met de dwingendrechtelijke bepaling, die stelt dat een huurovereenkomst voor vijf jaar geldt. Deze termijn is ook langer dan de maximumduur van twee jaar voor proefhuur. Een termijn van drie jaar is een afwijking die de huurder benadeelt in de ontruimingsbescherming (want korter dan vijf jaar).

Afwijkend beding vernietigen

De huurder kan dit afwijkende beding vernietigen, waardoor automatisch de termijn van vijf jaar alsnog werking krijgt. De verhuurder kan een (voor huurder) nadelig beding echter niet vernietigen.

Niet in alle gevallen kan de huurder met succes een dergelijk nadelig beding vernietigen. Het huurrecht van bedrijfsruimte wordt doorgaans beoordeeld aan de hand van wat partijen voor ogen hadden. De omstandigheid dat de huurovereenkomst met een termijn van drie jaar is opgesteld door een door huurder ingeschakelde jurist bijvoorbeeld, kan voor een kantonrechter aanleiding zijn om de vernietiging van dit afwijkende beding niet te accepteren.

Kantonrechter

Daarnaast is het mogelijk om de bedingen die afwijken van de dwingende bepalingen toch werking te geven, zonder dat de huurder (nog) een beroep op vernietiging kan doen. Het afwijkende beding kan door één partij of beide partijen samen ter goedkeuring aan de kantonrechter worden voorgelegd.

De kantonrechter zal de goedkeuring geven als de afwijking de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat de huurder deze bescherming in redelijkheid niet nodig heeft. Het kan zijn dat huurder (maar misschien ook verhuurder) er belang bij heeft om een duur van drie jaar overeen te komen in plaats van een andere duur. Een dergelijk verzoek tot goedkeuring aan de kantonrechter wordt veelal door beide partijen samen gedaan.

Vragen?

Voor meer informatie over huurtermijnen of andere vragen over huurrecht kunt u terecht bij de afdeling ondernemersservice. Voor een inhoudelijke beoordeling van een huurovereenkomst kunt u uiteraard ook terecht bij de juristen van INretail. Je bereikt de Ondernemersservice tijdens kantooruren via 088 973 06 00 en info@inretail.nl.

Delen